Hipoteka

Forma prawna zabezpieczenia roszczeń wierzyciela w stosunku do dłużnika poprzez dokonanie odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej (wyjątkowo przez złożenie dokumentów do tzw. zbioru dokumentów) danej nieruchomości. Hipoteką określa się ograniczone prawo rzeczowe, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Zgodnie z obowiązującym w Polsce stanem prawnym hipoteką można obciążyć: całą nieruchomość, część ułamkową nieruchomości, użytkowanie wieczyste (wtedy hipoteka obejmuje także budynki i urządzenia stanowiące własność użytkownika wieczystego), wierzytelność zabezpieczoną hipoteką oraz prawa członków spółdzielni do przyznanych im przez spółdzielnię: własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do lokalu użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego. Ustanowienie hipoteki wymaga formy aktu notarialnego. Wierzyciel otrzymując stosowny zapis o ustanowieniu hipoteki, zyskuje możliwość odzyskania długu, kiedy dłużnik nie ureguluje zobowiązania w terminie, gdyż teoretycznie powinien on otrzymać pieniądze w wyniku sprzedaży nieruchomości, na której została ustanowiona hipoteka na jego rzecz. W przypadku kilku wierzycieli zabezpieczonych hipotecznie o kolejności ich zaspokajania decyduje kolejność dokonanych wpisów, przy czym w naszym systemie prawnym niektóre podmioty (np. budżet, pracownicy firmy) posiadają ustawowo zagwarantowane pierwszeństwo do zaspokojenia swoich wierzytelności. Z tej m.in. przyczyny banki polskie przyjmując hipotekę na zabezpieczenie kredytu żądają wysokiego pokrycia (np. 200%), ponieważ nawet po ustanowieniu hipoteki na ich rzecz nie mogą być pewne czy po spłacie wszystkich wierzycieli posiadających pierwszeństwo coś dla nich zostanie. Wygaśnięcie hipoteki następuje po wygaśnięciu wierzytelności, którą zabezpieczała hipoteka (np. spłacie lub umorzeniu długu). Kiedy dłużnik nie ureguluje zobowiązania, zaspokojenie banku z nieruchomości następuje w drodze sądowego postępowania egzekucyjnego.